Die Zahl der Immobilien Millionäre (innen) hat sich in Deutschland in den letzten fünf Jahren mehr als verdoppelt. Diese bemerkenswerte Information kommt von der professionellen Immobilienplattform ImmoScout24.
Die Profis werteten ihre Verkaufsaufträge aus. Vor fünf Jahren hatten sie je Halbjahr 19 000 mal den Auftrag erhalten, ein Immobilienobjekt mit einem Wert ab einer Millionen Euro anzubieten. Im ersten Halbjahr 2023 waren es 44 000 Aufträge von 1.000 000 Euro aufwärts.
Viele Eigentümer, die ein nettes Haus mit einem überschaubaren Garten bewohnten, leben heute in einer hochpreisigen Immobilie. Üppige Angebote von Maklern werden auch per Briefwurfsendung oder Anruf unterbreitet. „Wer hätte gedacht, dass unsere bescheidene Immobilie eines Tages so viel wert sein kann!“ Ein Ausruf, der in guten städtischen Wohngegenden zum Repertoire von Haueigentümern gehört. Auch nach der Zinswende mit der Verteuerung von Hypotheken bleiben die Preise bei Häusern auf ihrem hohen Niveau.
Schwierige Nachlassplanung
Die teuren Immobilien-Objekte sind ein wunderbares Ruhekissen für persönliche Krisenzeiten. Wird es finanziell eng, lässt sich ein Haus teuer verkaufen. Doch nicht alle Situationen sind so komfortabel. Die Neue Zürcher Zeitung (NZZ) formulierte am 22. August diese Überschrift: „Hohe Immobilienpreise verschärfen ein altes Problem: Wie behandele ich im Erbfall alle Kinder gleich?“ und fährt fort:
„Bei sehr reichen Personen …machen die Immobilien in der Erbmasse meist nur einen kleinen Teil aus, viel wichtiger sind in solchen Fällen Firmenbeteiligungen und andere Vermögenspositionen. Bei den Haushalten der oberen Mittelschicht dagegen fällt die Eigentumswohnung oder das Einfamilienhaus viel stärker ins Gewicht. Wer dann auch noch mehr als ein Kind hat, ist bei der Nachlassplanung gefordert.“
Das ist der Triggerpunkt der meistne Eltern: Sie wollen ihre Kinder gleich behandeln.
Die erbberechtigten Kinder bilden zusammen eine Erbengemeinschaft. Wer das Haus der Eltern bekommen soll, muss seine Geschwister gleichstellen. Es sei denn, im Testament ist es anders geregelt. Die Konditionen werden in einem notariell beglaubigten Erbauseinandersetzungsvertrag festgehalten. Bei Millionenobjekten ist die Herstellung des Gleichgewichts oft schwierig. Für die Finanzierung der Ausgleichszahlungen muss der künftige Hausbesitzer vielleicht ein Darlehen aufnehmen. Oder er stellt deprimiert fest, dass er es sich nicht leisten kann, Bruder und/oder Schwester auszuzahlen. Eine Lösung, die keiner wollte: Das Haus wird verkauft.
Das Problem verschärft sich ab dem Jahr 2023. Der Wert der Immobilien wird künftig näher am (hohen) Verkaufswert orientiert: die Erbschaftssteuer wird steigen.
Schenken statt vererben
Für Immobilien-Millionäre ist diese Möglichkeit die nächste Drohkulisse. Der Wert des Hauses und der gesetzlich vorgeschriebene Freibetrag fallen weit auseinander. Die bayerische Staatsregierung hat Klage beim Bundesgerichtshof eingereicht, wegen der „immer weiter auseinandergehenden Schere zwischen seit 14 Jahren stagnierenden Freibeträgen und drastisch steigenden Immobilienpreisen.“ (Finanzminister Albert Füracker).
Die Finanzämter (die Erbschaftssteuer gehört dem jeweiligen Bundesland) bieten allerdings eine Fülle von Sparmöglichkeiten an. Wenn zum Beispiel ein Erbe das Familienheim zehn Jahre lang selbst bewohnt, erhebt der Fiskus keine Erbschaftssteuer. Auch für Unternehmer mit laufendem Betrieb gelten günstigere Erbschaftssteuer-Regeln als für Privathaushalte.
Eine weitere Chance ist die Schenkung. Die Freibeträge bei der Schenkungssteuer sind so schnell ausgeschöpft wie im Erbfall. Sie haben aber steuerlich einen entscheidenden Vorteil: Der Freibetrag kann alle zehn Jahre neu genutzt werden. Es kann sich lohnen, ein Haus ìn zehnjährigen Tranchen zu verschenken bzw. zu vererben.
2022 wurden circa geschätzte 400 Milliarden Euro in Deutschland vererbt, 58 Milliarden davon waren nach allen Abzügen (und Schlupflöchern) steuerpflichtig. Die Finanzämter bekamen 11 Milliarden Euro Erbschaftssteuer. Das sind 2,75 Prozent
Vorteile eines Erbvertrags
Und wie lösen Familien den Vorsatz ein, alle Kinder gleich zu behandeln? Nach Meinung der Juristen, welche die Zürcher Zeitung beraten, kann der Abschluss eines Erbvertrags eine große Hilfe sein. Der Wert des Hauses, das vererbt werden soll, kann ein Gutachter ermitteln oder die Geschwister einigen sich darüber. Die gemeinsamen Diskussionen und Lösungen, führten zu mehr Toleranz bei den Beteiligten und einem großzügigeren Verhalten als in Erbengemeinschaften. Auch bei einem Erbvertrag können die steuerlichen Vorteile einer Schenkung berücksichtigt werden.
Das ist keine Billiglösung! Die Gebühren richten sich nach der Höhe des Vermögens. Nach Angaben der Bundesnotarkammer kostet die „Beurkundungsgebühr“ 1.570.00 plus 19% MWST bei einem Vermögen von 400 000 Euro. Sie steigt mit dem Wert der Immobilie und dem sonstigen Vermögen. Bei einer Millionen beträgt die Gebühr 3.470.00Euro plus MWST. Der Vorteil: Die Erben brauchen keinen Erbschein, der oft noch teurer ist.
Und auf den sie lange warten müssen!